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REITs全稱不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），起源于60年代美國，90年代風靡全球。我國早在2005年就關注到REITs產(chǎn)品，但由于市場環(huán)境不成熟、條件尚不具備，早期僅停留在探索階段。2014年國內首支“類REITs”發(fā)行，11部委推動北京、上海、天津開展抵押式“類REITs”試點，標志著我國REITs從理論走向實踐。2021年7月底發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》以來，首批9只產(chǎn)品已成功發(fā)行上市且運行平穩(wěn)， REITs試點工作取得階段性進展。截至2020年，類REITs產(chǎn)品累計發(fā)行93單，發(fā)行總規(guī)模達1752億元。

2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱“958號文”），958號文明確試點區(qū)域放開全國范圍，符合條件均可申報，新增能源基礎設施、水利設施等資產(chǎn)范圍。能源基礎設施包括風電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質發(fā)電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎設施項目，分布式冷熱電項目等。國內首次提出了光伏、風電等清潔能源項目可申報REITs，這就為整縣制推進屋頂分布式光伏項目提供了一種新的融資模式。

2021年6月20日，國家能源局綜合司發(fā)布《關于報送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點方案的通知》，通知指出：開展整縣（市、區(qū)）推進屋頂分布式光伏建設，有利于整合資源實現(xiàn)集約開發(fā)，是加快推進屋頂分布式光伏發(fā)展的重要舉措，該通知是落實“碳達峰、碳中和”與鄉(xiāng)村振興兩大戰(zhàn)略目標的重要舉措，對促進能源綠色轉型、保障電力供應具有重要意義。2021年9月8日，國家能源局敲定首批整縣(市、區(qū))屋頂分布式光伏開發(fā)試點名單，將30個省區(qū)市的676個縣(市、區(qū))列入整縣開發(fā)試點。

目前，全國整縣制分布式正在推進，但由于地方政府的相關政策還沒有出臺，各大企業(yè)對于整縣制屋頂分布式項目大多為跑馬圈地，處于方案論證或框架設計階段，沒有實質性進展，民營企業(yè)因融資難、收益低等問題還在觀望。整縣制屋頂分布式光伏項目主要分為三類，工商業(yè)屋頂分布式、公共事業(yè)屋頂分布式、居民屋頂分布式。

工商業(yè)屋頂、公共事業(yè)屋頂分布式項目裝機容量一般在1~3MW，戶用分布式裝機一般在1MW以下，投資額一般在200~900萬。一般情況下，縣級分布式以居民屋頂分布式居多。居民屋頂分布式建設受屋頂承載能力差異大、建設規(guī)模小、房屋所屬權多、電費結算難、居民積極性不高、過于分散、電網(wǎng)接入受限、運維費用高、項目收益低等多重因素限制，投資者面臨前期開發(fā)耗時長，資金籌措難，融資費用高、收益率低等多重風險。銀行對于此類項目審批嚴格，審批時間較長，甚至不予貸款，出現(xiàn)因融資不到位造成項目不能落地的現(xiàn)象。

958號文出臺后，對整縣制屋頂分布式光伏項目的融資開創(chuàng)了新模式。958號文提出首次提出光伏發(fā)電項目可在4個直轄市和29個人口凈流入大城市、跨區(qū)域多地多項目打包申請REITs，能源基礎設施以風電、光伏發(fā)電等新能源設施為主，試點范圍明確限定在4個直轄市和29個人口凈流入大城市。

整縣制分布式可跨區(qū)域多地多個項目打包申請REITs模式。打包項目納入全國基礎設施REITs試點項目庫后，可直接報送國家發(fā)改委，雖仍須附項目所在地省級發(fā)展改革委意見但無需由省級發(fā)改委轉報。申請REITs的企業(yè)須有當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元的存量資產(chǎn)，存量項目運營時間“原則3年”，如已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當放寬的要求，運營期要有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來源合理分散；首次發(fā)行基礎設施REITs的項目，并新增可擴募不低于首發(fā)兩倍規(guī)模的規(guī)模要求。90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應當用于在建項目或前期工作成熟的新項目。

整縣制分布式光伏采用REITs模式融資有如下特點：一是光伏企業(yè)已持有20MW及以上的清潔能源資產(chǎn)，原則上并網(wǎng)發(fā)電3年以上，電費結算良好，投資收益較好，可滿足未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%的要求；二是持有整縣制分布式光伏項目的企業(yè)，越來越集中在央企和大型國有企業(yè)，有經(jīng)驗豐富的專業(yè)運營團隊，資金風險可控；三是權益類的REITs資金來源于全社會，比起剛性債務有更廣泛的籌資渠道，到期只需分紅不需還本，資金成本更低，可降低債務杠桿，增加企業(yè)現(xiàn)金流；四是對資產(chǎn)負債率與國資委要求限額相近的企業(yè)，采用REITs融資模式，可降有效低企業(yè)負債率。

近年來，光伏發(fā)電、風電等清潔能源發(fā)展較快，形成了大量優(yōu)質存量資產(chǎn)，截至2020年底，僅光伏和風電兩個領域存量項目規(guī)模就達2.6萬億，開展基礎設施REITs試點已具備較好條件。

原標題：整縣分布式光伏創(chuàng)新融資模式——REITs