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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

上海（樓盤）黃浦區(qū)董家渡社區(qū)的13、15地塊自規(guī)劃公示以來(lái)，因其300億的估價(jià)備受市場(chǎng)關(guān)注。

最新消息指，上述黃金地段的地王項(xiàng)目，將于9月份定向出讓給中國(guó)民生投資股份有限公司，即日前剛剛成立的中民投。

據(jù)了解，中民投由前民生銀行董事長(zhǎng)董文標(biāo)聯(lián)合59家民營(yíng)企業(yè)成立，各企業(yè)均平持股不足2%，59家企業(yè)中包括蘇寧電器、億達(dá)控股、泛海建設(shè)等國(guó)內(nèi)知名民企。

若最終中民投成功將地王項(xiàng)目攬入懷中，該項(xiàng)目將成為中民投成立地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

同時(shí)，在相關(guān)分析看來(lái)，若成功獲得該項(xiàng)目，無(wú)疑能為擬打造成為金融控股集團(tuán)的中民投討個(gè)頭彩。

中民投產(chǎn)融結(jié)合

中民投成立之初，因吸納了包括中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)、億達(dá)集團(tuán)董事局主席孫蔭環(huán)、巨人網(wǎng)絡(luò)董事長(zhǎng)史玉柱等知名民營(yíng)企業(yè)老板的加入而小有名氣；但更讓外界關(guān)注的莫過(guò)于中民投擬將自身打造為金融控股集團(tuán)的“野心”。

用中民投董事長(zhǎng)的話，中民投頭三年，主要牽頭通用航空業(yè)、光伏發(fā)電、鋼鐵物流、裝備制造等行業(yè)的整合，同時(shí)，介入包括地產(chǎn)在內(nèi)的多項(xiàng)實(shí)業(yè)投資，整合成功后再退出。未來(lái)還將注入海外投資和金融控股的內(nèi)容。

眼下，在上海業(yè)內(nèi)看來(lái)，中民投若介入董家渡地王項(xiàng)目，也是其借上海黃浦政策優(yōu)勢(shì)，開啟金融大布局的第一步棋。

據(jù)介紹，上海黃浦區(qū)于去年7月20日推出金融創(chuàng)新十條舉措，其中最受關(guān)注的無(wú)疑是打造互聯(lián)網(wǎng)金融集聚區(qū)和民營(yíng)金融聚集區(qū)。

舉措明確，將支持有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)加快產(chǎn)融結(jié)合，設(shè)立金融控股公司、財(cái)務(wù)公司或其他新型金融機(jī)構(gòu)。積極爭(zhēng)取金融監(jiān)管部門支持，協(xié)助民營(yíng)資本發(fā)起設(shè)立自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的民營(yíng)銀行、金融租賃公司和消費(fèi)金融公司等金融機(jī)構(gòu)。

“或正是看準(zhǔn)了上海大政策環(huán)境對(duì)金融創(chuàng)新的支持，所以民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)中民投擇機(jī)成立，而有意介入黃金地段的董家渡地塊僅是中民投產(chǎn)擬通過(guò)金融產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，去挖掘更多綜合收益”，上述業(yè)內(nèi)補(bǔ)充道。

另外，在董家渡地王項(xiàng)目收益率方面，早前有媒體援引中民投董事長(zhǎng)董文標(biāo)透露消息指出，中民投有意在上海黃金地段拿得一幅地塊，地塊在三年內(nèi)就能收回成本。而被提及地塊外界多猜測(cè)正是董家渡社區(qū)13、15地塊。

　投資回報(bào)考量

利用金融平臺(tái)充分整合行業(yè)資源的同時(shí)，投資回報(bào)是否能達(dá)預(yù)期自然也是中民投此種基金類型的金融資本關(guān)注的重點(diǎn)。

據(jù)上海業(yè)內(nèi)介紹，中民投若投入300億購(gòu)入董家渡地塊，股東可以以出資形式，或具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)等方式，持有項(xiàng)目一定比例權(quán)益，待項(xiàng)目入市后獲取一定比例回報(bào)。

其中，以投入資金方式為例，光大證券分析師謝皓宇指出，目前市場(chǎng)上一般私募基金的回報(bào)率在15%-25%左右；同時(shí)項(xiàng)目財(cái)務(wù)投資要求的回報(bào)率在30%以上，因此最終除去私募基金的融資成本，投資項(xiàng)目正?；貓?bào)率應(yīng)在10%左右。

謝皓宇續(xù)指，目前市場(chǎng)上商業(yè)投資的回報(bào)率要高于住宅的回報(bào)率。在商業(yè)回報(bào)率方面，寫字樓項(xiàng)目存在增值的收益，因此投資回報(bào)率更高。目前金融街的寫字樓投資回報(bào)率就在10%左右。

就董家渡項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目總占地面積約20萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)70.1萬(wàn)平方米。地塊共由13個(gè)子地塊組成，其中住宅占3塊，總建筑面積達(dá)12.6萬(wàn)平方米；二商業(yè)用地占4塊，總建筑面積為11.7萬(wàn)平方米；寫字樓占6塊，建筑面積45.9萬(wàn)平方米。

換而言之，董家渡項(xiàng)目以商業(yè)居多，相對(duì)投資收益較低的住宅，將獲取更多商業(yè)的收益。

雖然商業(yè)能獲取更多收益，但分析認(rèn)為，據(jù)以往慣例，上海黃浦區(qū)政府對(duì)于其轄區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃一向較為“挑剔”，就董家渡項(xiàng)目已經(jīng)有過(guò)三次調(diào)整規(guī)劃的先例。

因此受規(guī)劃影響，項(xiàng)目未來(lái)能否按照企業(yè)既定規(guī)劃發(fā)展還存在變數(shù)，一旦規(guī)劃生變項(xiàng)目入市時(shí)間將會(huì)受影響，隨之項(xiàng)目收益也會(huì)受到影響。

　地產(chǎn)與金融資本局

金融環(huán)境不穩(wěn)定背景下，一邊是以中民投這種類型的金融資本主動(dòng)介入地產(chǎn)業(yè)，尋求多元化收益；另一邊，資金密集型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)也開始主動(dòng)尋求與金融資本合作，借用金融資本反哺地產(chǎn)業(yè)。這方面，剛解禁61億元限售股的金科股份(000656,股吧)就有此舉措。

今年2月份，金科投資有限公司與民生銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共同成立產(chǎn)業(yè)投資基金，擬利用基金優(yōu)勢(shì)助力業(yè)務(wù)發(fā)展，該基金首批設(shè)立期規(guī)模為50億元；同時(shí)，民生銀行還經(jīng)幫助金科股份黃紅云家族構(gòu)建家族辦公室。

除金科外，包括復(fù)星、金地等企業(yè)早前也有直接或間接介入金融資本的動(dòng)作。

就產(chǎn)融結(jié)合的模式，分析認(rèn)為著實(shí)存在一定優(yōu)勢(shì)，一是產(chǎn)業(yè)的融資渠道將更加廣泛；二是LP打包成份額，利于股權(quán)投資；三是資金充足情況下能投資更多持有型物業(yè)，未來(lái)可做REITs。

而具體到金融資本與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，分析認(rèn)為，歷來(lái)地產(chǎn)與金融資本就已形成了格局，而在資金緊縮環(huán)境下，未來(lái)此種地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展模式將愈發(fā)明顯。其中，以基金為主導(dǎo)的產(chǎn)融結(jié)合模式尤為如此。

據(jù)悉，當(dāng)前，開發(fā)貸形式的融資占比由早前的39%下降至當(dāng)前的32%，下降了7%個(gè)點(diǎn)。

而值得注意的是，原本在開發(fā)貸融資占比下降后，信托融資方式是多數(shù)房企的選擇，但是由于信托要求高，轉(zhuǎn)而企業(yè)開始追捧房地產(chǎn)基金。

對(duì)于基金涌入房地產(chǎn)，分析稱，隨著基金、信托、險(xiǎn)資等各種形式的金融資本相繼投入市場(chǎng)，未來(lái)金融資本的角逐也會(huì)更加激烈，因此如何提升自身的投資能力非常關(guān)鍵。

另隨著基金與地產(chǎn)結(jié)合越來(lái)越密切，開發(fā)商和基金的利益沖突也會(huì)增大，如何避免平衡利益沖突也值得考慮。例如，作為基金管理人GP到底是為開發(fā)商負(fù)責(zé)，還是為社會(huì)投資人LP負(fù)責(zé)？